Menü
Wir entwickeln hochwertige Wohn(t)räume

Bauausführung “Villa Novelle ” Bad Nauheim

Stand Januar 2017

Allgemeines

Bei dem Objekt handelt es sich um ein historisches Wohnhaus mit früherer Praxis im EG und UG , Baujahr 1906, das auch als Villa Novelle bekannt ist.

Das Gebäude wird kernsaniert. 

Bei den Arbeiten im Bestand ist zu berücksichtigen, dass typische Unebenheiten bei Wänden, Decken und Böden sowie bei eingebauten Türzargen, Türblättern und Sockelleisten bestehen können. Die hier aufgeführten Unebenheiten stellen keinen Baumangel dar.

Die derzeit gültigen Anforderungen an Wärme-, Schall- und Brandschutz, die für Neubauvorhaben gefordert werden, können bei den in dieser Baubeschreibung aufgeführten Maßnahmen zur Sanierung der historischen Immobilie nicht in allen Punkten erbracht werden.

Abriss und Entsorgung

Alte Sanitärleitungen und Sanitärobjekte,  die alte Heizung und Heizkörper, die alten elektrischen Kabel und Anlagen, Wände zur Umsetzung der neuen Wohnungsgrundrisse, alte Fenster und Türen, alte Bodenbeläge und Fußleisten werden, soweit nicht von der Denkmalbehörde anders  gefordert, ausgebaut, abgerissen und entsorgt.

Hierbei wird darauf geachtet, dass besondere Bauteile (Treppenhaus usw.) geschützt, erhalten  und denkmalgerecht restauriert werden.

Maurerarbeiten

Der Rohbau ist vorhanden aus Bestand, teilweise gemauert in Massivbauweise (Ziegelsteine und Natursteine), teilweise Holzfachwerk mit Ausmauerungen. Zusätzliche Wände zum Treppenhaus, im Bereich der Wohnungseingangstüren, werden zur neuen Grundrissgestaltung aus Kalksandsteinmauerwerk hergestellt.

Türöffnungen werden, soweit notwendig, mit Sturz neu eingebaut oder angepasst.

Basis sind die geltenden DIN-Vorschriften.

Abdichtung

Die Außenabdichtung des Mauerwerks erfolgt soweit möglich, durch Abdichtung der Außenwände mit einem Bitumenanstrich und einer Grundmauerschutzbahn. Ausnahme ist im Bereich der Straße, Zuwegung und der Garage.

Basis sind die geltenden DIN-Vorschriften.

Trockenbauarbeiten

Zusätzliche GK - Trennwände werden zur neuen Grundrissgestaltung der Einheiten, je nach Anforderung, in 10 – 15 cm Stärke gestellt. Trockenbau: CW 75, Gipskarton Rigips 12,5 mm, Isover 60 mm. Die Badbereiche und Küchennassbereiche werden mit für Feuchtraum geeigneten Trockenbauplatten ausgestattet.

Basis sind die geltenden DIN-Vorschriften.

Dachdecker und Spenglerarbeiten

Die zimmermannsmäßigen Dachkonstruktionen werden, soweit notwendig, überarbeitet.

Die Dacheindeckung wird geprüft und soweit notwendig nach Denkmalschutzauflagen mit Naturschiefer neu hergestellt. Die Dachklempnerarbeiten werden in Titan-Zink ausgeführt.

Notwendige Entlüftungen für Sanitär werden eingebaut.

Die vorhandenen Kamine werden, soweit notwendig in Schiefer nach Denkmalschutzauf-lage verkleidet und mit Titanzinkblech abgedeckt.

Basis sind die geltenden DIN-Vorschriften und die denkmalrechtliche Genehmigung.

Fensterarbeiten

Die Fenster werden nach Denkmalschutzauflage als Holzfenster mit Isolierverglasung ausgeführt. Der U-Wert des Glases beträgt mindestens 1,4.

Alle Fenster erhalten eine Verglasung der Schallschutzklasse 3.

Die Farbe der Fenster erfolgt nach Denkmalschutzauflage (voraussichtlich altweiß), die

Teilung der Fenster nach historischem Vorbild (Muster Vorort).

Meist werden zweiflüglige Fenster als Drehkipp und Stulpflügel eingebaut.

Die Innenbeschläge werden in Alu weiß ausgeführt

Die Innenfensterbänke werden aus Holz und in weiß ausgeführt!

Vorhandene Außenfensterbänke aus Naturstein werden aufgearbeitet und wenn möglich mit Zinkbleche abgedeckt!Rollladen werden soweit möglich eingebaut!

Basis ist die Genehmigung der Denkmalbehörde.

Außenputzarbeiten und Fassade

Die Sanierung und Gestaltung der Außenfassaden erfolgt nach Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde. Die Außenfassade wird im Bereich der Putzflächen nach der Untergrundsanierung, mit Sanierputz (Heck oder glw.) und Gewebearmierung überzogen und auch mit einer denkmalgerechten Oberfläche/Struktur versehen.

Es werden helle Farbtöne (z.B.: altweiß, beige usw.) vorgeschlagen. Zur Verwendung kommen Materialien von Caparol,  bzw. gleichwertig.

Vorhandene Stilelemente werden mit geeignetem Restaurierungsmörtel oder glw. Materialien überarbeitet und  bei Bedarf durch Rekonstruktionen ersetzt.

In Teilbereichen werden weitere Stilelemente nach historischem Vorbild (Fotos, Zeichnungen usw.) und nach Abstimmung mit dem Denkmalschutz ergänzt. 

Basis ist die Genehmigung der Denkmalbehörde.

Hauseingangstüren

Die neue Hauseingangstür wird als Eiche-Massivholztür mit Blockzarge im alten Vorbild von einem Kunstschreiner gefertigt. Detaillierung und Farbgebung wird  nach Denkmal-schutzauflage hergestellt und eingebaut. Die Hauseingangstür wird  mit elektrischem Türöffner  ausgeführt. Beschläge werden in Messing gefertigt.

Basis auch hier die denkmalrechtliche Genehmigung.

Treppenhaus und Eingangsbereich

Die vorhandene Stein- bzw. Holztreppe wird denkmalgerecht restauriert. Das Holz wird von Farben freigelegt, geschliffen und neu lasiert. Die Steinstufen werden ebenfalls von alten Beschichtungen befreit, ergänzt, geschliffen und poliert.

Die Wände und Decken im Treppenhaus werden, wie unter Putz- und Malerarbeiten beschrieben, behandelt.

Diese Wandbereiche bekommen einen farblich abgesetzten Sockel und eine Bordüre, nach alten Vorlagen hergestellt!

Basis auch hier die denkmalrechtliche Genehmigung.

Fußböden

Die vorhandenen Fußböden erhalten einen DIN gerechten Estrich mit Trittschall-dämmung. Fußbodenbelag Eichefertigparkett (Haro oder glw.) mit einem Materialpreis von bis zu 50  Euro incl. MwSt.

Bäder und WC´s werden gefliest (siehe Fliesenarbeiten).

Die Böden in den Kellerräumen erhalten einen staubbindenden Anstrich.

Der historische Gewölbekeller sowie die Kappendecken werden weitgehend erhalten und stilgerecht saniert!

Basis auch hier die denkmalrechtliche Genehmigung.

Decken

Neue Deckenkonstruktionen werden nach statischen und  brandschutztechnischen Erfordernissen gebaut.

Außer im Allgemeinbereich, Dachgeschoss  und Spitzboden, erhalten alle Decken eine   Deckenverkleidung  mit Metallunterkonstruktion zur Verbesserung des Schallschutzes (Knauf System oder glw.)

Die Decken werden  grundiert, gespachtelt, tapeziert mit Gewebevlies und 2 x weiß gestrichen. Alle Übergänge zu Wänden, Decken, Türen, Fenstern wurden mit Acryl - Dehnungsfuge versehen.

In den Wohneinheiten werden  Stuckelemente (Deckenrosetten)  nach altem Vorbild rekonstruiert und angebracht.

Dachschrägen und Decke im Dachgeschoss

Die Dachschrägen und Decken im Dachgeschoss werden mit Mineralwolle nach ENEV (16cm WLG 035) gedämmt und mit Dampfsperre versehen. Anschließend Lattung und Verkleidung aus GK d=1,25cm, Oberflächen werden ebenfalls grundiert, gespachtelt, tapeziert mit Gewebevlies und 2 x gestrichen. Alle Übergänge zu Wänden, Decken, Türen, Fenstern werden mit Acryl - Dehnungsfuge versehen.

Basis sind hier die geltenden DIN-Vorschriften.

Putz- und Malerarbeiten

An den Innenwänden wird der alte Putz an den Wänden geprüft , soweit notwendig entfernt und ein Kalkputz neu aufgebracht.  Der neue Kalkputz wird grundiert, gespachtelt und  mit Malervlies tapeziert sowie 2 x mit diffusionsoffener Farbe gestrichen.

Abweichend werden die  Wände im Keller ohne Malervlies diffusionsoffen gestrichen. Alle Übergänge zu Wänden, Decken, Türen, Fenstern werden mit Acryl - Dehnungsfuge versehen. Besonders rissempfindliche Stellen (z.B. Holzeinbauten usw.) werden vorbeugend mit Armierungsgewebe überzogen.

Die  Innenwände in den Kellerräumen werden  teilweise neu verputzt, grundiert, und 2x gestrichen. Es werden aber auch Natursteinmauerwerke, je nach Zustand,  gereinigt und im Urzustand belassen.

Basis ist die denkmalrechtliche Genehmigung.

Fliesenarbeiten

In den Bädern und WC wird eine Verbundabdichtung in allen Nassbereichen ausgeführt.

Boden Bäder, WC: Steinzeugfliese nach Bemusterung 20/20 cm, MP € 35,-/m².
Wände Bäder, WC: Steingutfliese 20/20 cm, bis 2 m Höhe, MP € 35,-/m².
Fliesenspiegel Küchen: Steingutfliesen nach Bemusterung 10/10 cm, 60 cm hoch, bis 4 m Länge, MP € 35,-/m².

Alle Übergänge werden mit Silikonfuge (Wartungsfuge) durchgängig und dauerelastisch abgedichtet. Übergänge zu anderen Bodenbelägen mit Metallschiene Schlüter oder glw.

Basis sind die geltenden DIN-Vorschriften.

Innentüren

Es werden neue Innentüren als Röhrenspanntüren mit Umfassungszarge eingebaut. Die Oberfläche wird in Schichtstoff weiß nach Bemusterung eingebaut. Die Türbeschläge  erfolgen in Alu.  .

Die Wohnungseingangstüren zu den Wohneinheiten werden als Brandschutztüren gemäß Brandschutz- und Schallschutzanforderung mit Umfassungszarge, Farbton z.B. eiche dunkel ausgeführt (Fabrikat Westag oder glw.) Beschläge in Alu.

Die Türen im Keller abgehend vom Treppenhaus, werden als Metalltüren entsprechend der Brandschutzauflagen geliefert und eingebaut.

Die Kellerinnentüren werden als Metalltüren ausgeführt!

Basis sind die geltenden DIN- und Brandschutz-Vorschriften.

Metallbau und Schlosserarbeiten

Zaunanlage, Balkonkonstruktion und Geländer werden als Stahlkonstruktion modern bzw. nach alten historischen Vorlagen gefertigt, pulverbeschichtet oder lackiert (antrazit)

Basis ist die denkmalrechtliche Genehmigung.

Die freistehende Briefkastenanlage wird als Metallkonstruktion (Renz oder glw.)

geliefert und montiert.

Basis auch hier die denkmalrechtliche Genehmigung.

Trennwände im Keller

Die Zwischenwände der Abstellräume im Keller werden als Metallgitterkonstruktion (Fabrikat Gerhard Braun oder glw.)  mit Türen, ebenfalls als Metallgitterkonstruktion hergestellt und montiert.

Jeder Kellerraum erhält als Erstausstattung ein Vorhängeschloss (Abus) mit 2 Schlüsseln.

Sanitärinstallationen

Alle Abwasser- und Zuwasserleitungen wurden komplett erneuert. Die Verlegung erfolgt unter Putz, bzw. hinter Vorsatzschalen bzw. im Keller unter der Decke.

Bei den Abflussleitungen werden schallgedämmte Rohre eingesetzt.

Jede Wohnung erhält Warm- und Kaltwasserzähler (Techem, Ista oder glw.).

Sanitärobjekte und Armaturen werden nach Bemusterung eingebaut.

Die Position und Anzahl erfolgt nach den Grundrissplänen.

Die Spüle- und Spülmaschinenanschluss erfolgt in den Küchen.

Objekte Keramik oder Acryl ( Villeroy & Boch  oder glw.),Armaturen  (Grohe oder glw.). Ein Waschmaschinenanschluss je Wohneinheit erfolgt in der Küche bzw. im UG.

Innenliegende Bäder werden mittels eines elektrischen Lüfters übers Dach entlüftet. 

Basis sind die geltenden DIN-Vorschriften.

Heizungsinstallation

Heizungs- und Warmwasserversorgung über Pellet-Zentralheizung  im Untergeschoss.

Der Heizungsraum wird nach den erforderlichen Vorschriften erstellt.

Das Abgasrohr ist ein Edelstahlkamin, bzw. ein vorhandener Kamin mit neuem Innenrohr.

Alle Heizungsleitungen werden erneuert und in den Wänden, Böden und Vorsatzschallen verlegt. Es kommt eine Fußbodenheizung zur Ausführung.

Jede Wohnung erhält einen Wärmemengenzähler (Techem , Ista oder glw.).

Basis sind die geltenden DIN-Vorschriften.

Elektroinstallationen

Elektro-, Telefon- und TV - Leitungen werden in jeder Wohnung komplett neu installiert.

Genaue Anzahl nach gem. separater Liste.

Schalterprogramm ist ein deutsches Markenfabrikat nach Bemusterung (z.B. Gira 55 reinweiß).

Jede Wohnung erhält einen eigenen E - Zähler im zentralen Zählerraum im Keller.

In jeder Wohnung wird ein Sicherungskasten wandbündig eingebaut. Die von dort ausgehenden Leitungen werden unter Putz verlegt.

Jede Wohneinheit ist durch ein Haustelefon mit der Klingelanlage verbunden.

Die Beleuchtung des Treppenhauses und der übrigen Allgemeinbereiche, die RWA Anlage und  die Außenbeleuchtung  werden an den Allgemeinstrom angeschlossen.
Die Brandschutzvorschriften werden entsprechend der Vorgaben eingehalten. Für die Installation der Elektroanlage werden die anerkannten DIN Normen, die VDE – Vorschriften, sowie die gültigen Anschlussbestimmungen der zuständigen Versorgungsunternehmen eingehalten.

Schließanlage

Jede Wohnung erhält 3 Schlüssel aus der Haus-Schließanlage. Mit diesen Schlüsseln sind jeweils die Wohnungseingangstüren, die Haustüren, Toranlagen und die Kellerzugangstür zu schließen. Hersteller Zikon oder glw.

Außenanlage

Die Grünanlage / Außenanlage wird neu gestaltet, in Abstimmung mit der Naturschutzbehörde und der Landes Denkmalpflege in Wiesbaden.

Es werden heimische Gehölze verwendet.

Die Hofflächen, Gartenterrassen und Wegflächen erhalten einen neuen Pflaster-, Platten- bzw. Edelsplittbelag. Ein geeigneter Unterbau, sowie die Entwässerung wird vorgesehen.

Mülltonne

Im Außenbereich wird ein Mülltonnenabstellplatz angelegt.